“SHOCK” EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA.

Por. José Manuel Gómez de Miguel

El año 2019 acabó con un mercado residencial en clara desaceleración, tanto en vivienda nueva como de segunda mano. Las compraventas anuales habían caído el 3% respecto a las de 2018 y el crecimiento anual de los precios se había reducido del 6,5% al 3,6%. Los primeros meses de 2020 siguieron la misma pauta, pero todo cambió el 14 de marzo, con la crisis sanitaria y la declaración del estado de alarma, que han desautorizado las predicciones realizadas hasta entonces. Aunque apenas hay datos sobre el mes de abril, ya se puede hablar de un shock-negativo de enorme trascendencia. Así lo acreditan la caída del 37,5% en las viviendas escrituradas en el mes de marzo, los datos trimestrales de formación bruta de capital de la vivienda (9,6%) y del PIB del sector de la construcción (8,1%) y la evolución del empleo. Tampoco hay dudas de que el shock se acrecentará, y mucho, en el segundo trimestre, y de que la economía tardará varios trimestres en recuperarse. De los precios nada puede saberse porque no ha habido mercado desde el 14 de marzo. No lo ha permitido el confinamiento de la población. Los datos aportados por los portales inmobiliarios u otros agentes giran sobre ofertas que, al hacerse a sabiendas de que no podrán convertirse en transacciones, carecen de valor como muestra de los precios. Refrendan este hecho la propia reducción de las ofertas online y la brusca caída de las búsquedas por Internet.

Parón en la construcción

Los que sí pueden intuirse son algunos de los factores que conformarán la oferta y la demanda del mercado pos-covid, tanto en el segmento residencial como en el terciario. Comenzando por la oferta de nuevos inmuebles, debemos dar por sentado que la situación de las empresas no hace aconsejable construir oficinas o naves industriales (salvo para logística, quizás), que el crecimiento del comercio online no sugiere promover centros comerciales y que el comportamiento del turismo tampoco permite nuevos hoteles.

 Respecto al sector residencial, a los retrasos en las viviendas ya iniciadas y a los daños de la crisis en las promotoras se sumará, previsiblemente, un parón en las de nueva construcción, pues la debilidad de la demanda y los cambios en las preferencias de las familias (viviendas más grandes, más higiénicas y ubicadas en zonas más abiertas) obligarán a repensar la rentabilidad, oportunidad y características de las nuevas promociones.

Gráficos mercado de la vivienda.

 No obstante, la brutal caída que se espera en la demanda de alquiler ligada al turismo seguramente aportará al mercado de compraventa más viviendas de las que perderá por el decrecimiento de las nuevas (que son solo el 20% de la oferta), de forma que la oferta total puede incluso aumentar. Sobre la demanda de viviendas (en compra o en alquiler) hay muchos factores que avalan una caída sustancial:

Demográficos: la caída en la emigración (en 2019 vinieron casi 400.000 extranjeros) y en las compras de no residentes (12% en 2019).

Económicos: menos empleo, menos renta disponible, menos riqueza de las familias y alto grado de incertidumbre en sus expectativas.

Culturales: los cambios en las costumbres (teletrabajo, menor uso del transporte público, más comercio online) no se decantarán de inmediato y retardarán la búsqueda de nuevas residencias.

Financieros: previsible endurecimiento del acceso a la financiación para preservar una cartera bancaria deteriorada por una mayor morosidad. En el caso de las oficinas, el teletrabajo y la reducción de costes debilitarán también la demanda. Los nuevos paradigmas culturales, el comercio online y las precauciones sanitarias jugarán contra la viabilidad de los pequeños negocios de calle, lo que acentuará aún más la ya muy menguante demanda en el retaile incentivará la conversión en vivienda de muchos locales.

En definitiva, estamos ante un escenario que sugiere una caída significativa de los precios, al menos durante este año. La posición de algunos promotores e intermediarios, que arguyen que muchos vendedores pensarán que la situación es transitoria y que, a la espera de una rápida recuperación, es mejor no vender que vender mal, no puede cambiar esa conclusión, dado que el precio de mercado lo construyen las transacciones que se culminan y no las que no se hacen.  

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