NEGOCIO INMOBILIARIO EN EL TERCER SECTOR.

1-Ferran Moreno García

 

Por:  Ferran Moreno

 

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Dos entidades sin ánimo de lucro, FASI y la Fundación Salut y Comunitat, que se financian en un 80% con dinero público, pagan alquileres mucho por encima del precio de mercado a empresas privadas que son propiedad de ellas mismas o de sus directivos .
4.800 euros en el mes por un piso de 160 m² situado en un barrio trabajador de Terrassa. Es solo un ejemplo de las cantidades sobredimensionadas que llega a pagar la Fundación Acción Social Infancia (FASI) por el alquiler de casas de acogida para niños en riesgo. Hasta 3.000, 4.000 o 5.000 euros en el mes por pisos de entre 120 y 200 m², la mayoría de los cuales son propiedad de Casa Equipacions, una sociedad limitada controlada por la misma fundación. El director general de Atención a la Infancia y la Adolescencia de la Generalitat catalana, Ricard Calvo, que anteriormente lideraba FASI, dimitió el agosto pasado después de que Mèdia.cat publicara esta información y que el Protectorado, el órgano que supervisa las fundaciones, investigara la cuestión. Por su parte, la Fundación Salud y Comunidad (FSC) paga por una casa en Viladrau, desde el año 2006, un alquiler de 11.000 euros en el mes a una sociedad limitada constituida por los propios directivos de la entidad. FSC también se ha presentado a concursos públicos conjuntamente con una empresa administrada por uno de sus dirigentes. En ambos casos, las fundaciones reciben grandes cantidades de dinero público a través de conciertos o subvenciones que acaban, en parte, a las mercantiles a la sombra de estas entidades del tercer sector.

Una parte de los fondos públicos que se destinan a fundaciones sin ánimo de lucro porque gestionen centros de menores, residencias de gente mayor de desintoxicación los reciben empresas privadas del sector Inmobiliario que dependen de las mismas fundaciones. Esto es el que quiere corroborar el Protectorado de la Generalitat, órgano supervisor de las fundaciones en Cataluña, por el caso de FASI. Lo nos ha requerido a la entidad que justifique por qué paga mensualmente a su empresa mercantil, Casa Equipaments, alquileres por un valor total de 2,2 millones de euros, desde el 2011 y hasta el 2016. En agosto del 2017, el director general de Atenció a la Infància y l´Adolescència, Ricard Calvo, que había estado director adjunto de FASI hasta enero del 2016, dimitió de su cargo al gobierno. La estructura de una sociedad mercantil que alquila inmuebles a una fundación mucho por encima del precio de mercado no es exclusiva de FASI. Tiene lugar al menos en otra fundación en que, igual que en esta, un 80% de los ingresos proceden de Administración pública. Es la Fundación Salud y Comunidad (FSC), que también paga unos alquileres sobredimensionados a una empresa mercantil que está vinculada y, además, se reparte los ingresos para gestionar residencias de gente mayor con una empresa privada administrada por los mismos directivos de la fundación. Todo ello se enmarca en un contexto en el cual el Protectorado dispone de pocos medios para inspeccionar las fundaciones registradas en Cataluña y en que la reforma del Código civil catalán, en 2012, redujo las medidas de control y seguimiento de las fundaciones.

 
FASI: alquileres que quintuplican los precios de mercado

La Fundación Acció Social Infància nace el 2009 con la idea de crear un nuevo modelo de centros de atención a menores tutelados: hogares con diez o doce niños como máximo, donde se procura que tengan que estar más de un año. Se consigue que los niños y niñas no tengan que cambiar de escuela y mantengan las actividades habituales, y se evita que se cronifique la situación de tutela de los niños en los centros de menores tradicionales. Actualmente, la fundación dispone de once “Cases d´Infants”, diez de las cuales son propiedad de la sociedad limitada Casa Equipaments. Las cuentas de la fundación, consultables públicamente al Protectorado de la Generalitat, recogen, por ejemplo, que las cifras que se pagaron mensualmente por estos alquileres en 2015 fueron: 5.219,65 euros por el piso de Sabadell; 4.611,10 euros por el piso de Lloret; 4.258,38 euros por el piso de Blanes, o 4.799,62 euros por el piso de Terrassa.

2-Alquileres que paga la FASI a Casa Equipamens

Alquileres que paga la FASI a Casa Equipamens.

la memoria anual de las cuentas de FAS del 2015 se especifica: Durante el ejercicio 2015 se firma una adeuda  al contrato que estipula que derivado del sobreprecio satisfecho durante ejercicio anterior, se condona el Importe acordado hasta marzo de 2016. El importe definitivo acordado ha quedado estipulado en 2.703 euros mensuales (IVA no Incluido) a satisfacer a partir del mes de abril de 2016. “En los ejercicios de los años 2011-2016 las cifras a las cuales ha tenido acceso el Anuario han sido los Importes anuales satisfechos. En el 2016 este Importe se ha dividido entre 12 para obtener la media del alquiler mensual. Para el 2011 se ha dividido el importe anual por cada inmueble entre el número de meses pasados desde la fecha en qué la SL ya era la propietaria  hasta o finales año.
Fuente Cuentas anuales de FASI.

Pero quien forma parte de Casa Equipaments? La empresa se constituye en 1989 y uno de sus primeros administradores es Joan Castells, presidente y consejero delegado de Mutua de Seguros FIATC y, a la vez, presidente del patronato de la fundación FASI. Después de años con diferentes denominaciones —Vilamar-2, SA; Asesoría Prevención de Riesgos, SA—, finalmente en 2009 toma el nombre definitivo de Casa Equipaments, en que acabarán participando tres grandes actores: la misma fundación FASI, con un 27,7196 de las participaciones; la Mutua de Seguros FIATC, con un 35,64%, y otra mercantil, con otro 35,65%. Se trata de Ático 2004, una SL domiciliada al mismo lugar que 76 inmobiliarias más vinculadas a directivos de FIATC, y que hasta el 2015 es la administradora única de Casa Equipaments a través de Jordi Roche, miembro, precisamente, del consejo de administración de FIATC desde el 2011.
FIATC, Ático 2004 y la fundación FASI aportan capital a la Casa Equipaments porque pueda comprar inmuebles y ponerlos en alquiler en la misma fundación. Lluís Rossell, director adjunto de la entidad, lo justifica: “Como fundación de nueva creación, no teníamos acceso a financiación por parte de los bancos”. Por lo tanto, dice, era necesaria la presencia de una mercantil que pudiera ofrecer solvencia a las entidades bancarias y a las cuales estas concedieran hipotecas. Es a partir del momento que FASI empieza a gestionar Cases d´Infants, en 2010, cuando empiezan a aparecer los alquileres que quintuplican los precios de mercado, Rossell lo justifica por el “riesgo’ asumido por los inversores: “Los precios de alquiler los pacta el accionariado de la Casa Equipaments, y estos precios son los que se aplican a la fundación. Puede ser que no sean precios de mercado, pero,  la fórmula, tiene que computar el riesgo que asumen Mutua Fiatc y Ático 2004 en un momento en que los precios de las equipaciones son muy altos”.
Esta explicación no convence los trabajadores de la fundación FASI, que denuncian que se está recortando en el número de educadores presentes en las Cases d´Infants y, en cambio, se atienen las exigencias de unos inversores privados. “No se entiende la justificación que ofrece la fundación cuando los trabajadores preguntamos por estos alquileres y no se nos da una explicación clara sobre los motivos de un encarecimiento tan desmesurado; lamenta Joan Ramos, educador social y miembro del sindicato CGT a FASI. “Al mismo tiempo que pagan cada mes estas cantidades a mutuas aseguradoras como FIATC, el equipo directivo de la fundación propone reducir el número de profesionales en el global de la atención a las familias, con el peligro que esto supone por el seguimiento individualizado y de calidad de sus niños”, denuncia Ramos. Rossell, en cambio, rechaza este planteamiento y explica que Casa Equipaments no reparte dividendos.
Una posible justificación al precio de los alquileres, desde un punto de vista contable, podría ser que, una vez pagadas las hipotecas, Casa Equipaments cedería o bien la propiedad o bien el uso gratuito de los pisos a la fundación FASI. Unos supuestos, pero, que de momento parecen improbables. En primer lugar porque, tal como recoge la memoria económica de Casa Equipaments de 2014, los créditos hipotecarios vencen entre el 2025 y el 2047 según el caso, y en segundo lugar, porque según el mismo director adjunto de la fundación, Lluís Rossell, FASI no quiere tener patrimonio: “La Fundación no nace para tener patrimonio o para endeudarse para tener espacios. En el año 2009 los precios de los inmuebles eran muy elevados y por eso se buscó la participación público-privada porque alguien nos pusiera los pisos a disposición”. Una disposición que los trabajadores representados por CGT consideran que es inasumible por costosa, que compromete el presupuesto actual destinado a la atención de los niños y que aleja la idea que los pisos puedan llegar a ser de la fundación en el corto o mediano plazo. Dada, además, una subvención de la Caixa a FASI por valor de 3,7 millones de euros en los primeros ejercicios, el argumento esgrimido por la dirección de la “carencia de acceso a la financiación del bancos” pierde todo el sentido, señalan desde el sindicato.
Actualmente FASI ya tiene el 70% de las participaciones de Casa Equipaments, mientras que el otro 30% lo sigue manteniendo FIATC. Un hecho que Ramos considera todavía más grave, porque los precios continúan siendo fuera de mercado a pesar de que la fundación tiene el control mayoritario de la SL. “Se está pagando con dinero público un patrimonio que nunca será de la fundación, sino de una empresa mercantil que tiene, como fin social (artículo 2 de sus estatutos), “la promoción, construcción, rehabilitación, reformas, compra, venta y comercialización de todo tipo de pisos, viviendas, edificaciones y terrenos, el arrendamiento de inmuebles y, en definitiva, la prestación de toda clase de servicios relativos a la actividad inmobiliaria.

 
FSC: un porcentaje de las adjudicaciones son para su mercantil

 
El caso de Fundación Salud y Comunidad (FSC) tiene puntos en común con FASI pero añade una segunda vía para dirigir dinero público hacia una de sus empresas mercantiles vinculadas. FSC gestiona, en gran parte, residencias de gente mayor, centros de desintoxicación y espacios de acogida para mujeres víctimas de violencia de género. Según los datos publicados en su espacio web de transparencia, en 2015 recibieron 27,2 millones de euros de dinero público, en concepto de los servicios que gestionan y en subvenciones. Unas cifras que se traducen en que el 82% de sus ingresos fueron provenientes de las administraciones públicas.

3-Adjudicaciones a la UTE de FSC y Langunduz 2 años 2012-2013

Adjudicaciones a la UTE de FSC y Langunduz 2 años 2012-2013

En Cataluña, la fundación gestiona tres residencias de gente mayor actualmente, adjudicadas por el Departamento de Trabajo, Asuntos Sociales y Familias. Y lo hace de la mano de una sociedad mercantil: a los concursos públicos más importantes, FSC se presenta junto con una SL, Lagunduz-2, en el paraguas de una UTE —unión temporal de empresas—, de forma que, sistemáticamente, un porcentaje del valor de la adjudicación de los contratos se redirige hacia la sociedad mercantil propiedad de la fundación . En dos ocasiones, el porcentaje es de 1’1%, pero en dos casos más, se eleva hasta el 10%:
Desde el 2011, por lo tanto, Lagunduz-2 ha recibido 1,4 millones de euros de la Generalitat para la gestión de los servicios que lleva a cabo la fundación FSC, que es quien tiene los trabajadores y la infraestructura para hacerlo. Y los ha recibido con José Luis Sánchez, adjunto a la dirección ejecutiva de la fundación, como administrador único de la empresa a título personal.

4-Adjudicaciones ala UTE de FSC y Lagunduz 2 años 2014-2017

Adjudicaciones ala UTE de FSC y Lagunduz 2 años 2014-2017.

La presencia de directivos de la fundación, a título individual, en sociedades mercantiles que establecen relaciones jurídicas con FSC no acaba aquí. Por una casa en Viladrau, la fundación paga a la sociedad Coll de Palà, desde el 2006, 11.000 euros de alquiler en el mes, sin contar el IVA ni el IPC. Este dinero acaban en una sociedad constituida por buena parte de los directivos de la fundación: Ramón Manuel Alcaide, gerente de FSC; Xavier Ferrer, director técnico de FSC; José Luis Sánchez, adjunto a la dirección de FSC; María Teresa Tudela, directora de Área a FSC, y José María Martínez, abogado a FSC. Este último es, actualmente, el administrador único.
De este modo, directivos de una fundación que obtiene de fuentes públicas más del 80% del presupuesto constituyen o administran, a la vez, sociedades mercantiles que establecen precios de alquiler fuera de mercado en la misma fundación, o bien destinan, por sistema, uno o un 1O% del valor de los grandes contratos para gestionar residencias de gente mayor a estas sociedades. Xavier Ferrer, director técnico de FSC, en un encuentro con el ANUARIO MÈDIA.CAT, confesaba que lo hacen para “recuperar el riesgo” que han asumido durante los años precedentes: según explica, una fundación, a ojos de los bancos, no es un actor solvente a quien se le puedan conceder hipotecas y, ante esta situación, los mismos directivos de FSC decidieron crear sociedades limitadas, invertir dinero de su propio bolsillo y poder comprar, así, inmuebles para poder posarlos en alquiler a la fundación. Ahora, por lo tanto, considera legítimo “recuperar esta inversión a través del porcentaje para Lagunduz-2 y de los alquileres que siguen manteniendo. FSC tiene el registro a Madrid, de forma que, en este caso, el Protectorado no puede iniciar ningún tipo de inspección, a diferencia del caso de FASI. Por otro lado, los expertos consultados por este reportaje cuestionan que una fundación que ingresa un 80% de dinero público no pueda tener acceso al crédito de los bancos y tenga que constituir sociedades limitadas para poder conseguir hipotecas, incluso si es de nueva creación.

 
Un Protectorado que necesita más medianos

 
El Protectorado es el órgano de la Generalitat de Cataluña que tiene la función encomendada de velar por el buen funcionamiento interno de las cerca de 2.700 fundaciones que tiene registradas: que todas presenten las cuentas anuales y que no existan conflictos de intereses entre los directivos de una entidad y su fin fundacional. La Ley del protectorado, de 2014, le confiere nuevos poderes: por primera vez, puede sancionar las fundaciones si cometen irregularidades. Ahora bien, tal como alerta el catedrático de Derecho Civil por la UPF y redactor del Libro Tercero del Código civil de Cataluña en 2008, Josep Ferrer, “el gran problema es que el Protectorado tiene muy pocos medios. No pueden revisar de una manera efectiva y, a veces, solo pueden actuar cuando salta un incendio. Me consta que han intentado impulsar inspecciones, pero su capacidad es muy limitada. La potestad sancionadora son cosquillas”.
Cómo explica al ANUARIO MÉDIA.C.AT el director general de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, Xavier Bernat la potestad sancionadora del Protectorado no entró en vigor hasta enero de 2016, de forma que todavía hace falta un cierto recorrido para ver como se acaba materializando. Como aspecto positivo, Bernadí destaca, pero, que paralelamente se ha aumentado el número de trabajadores. “Se ha  intentado acompasar el incremento de funciones con una dotación efectiva del servicio”, doblando el personal en un año y medio.
El que hace más tiempo que ha entrado en vigor es la sustitución del sistema de autorizaciones previas —control ex-ante de los actos de la fundaciones— por un sistema de declaraciones responsables —control ex post. Antes de la reforma del Código civil catalán el 2012, cuando una fundación tenía que realizar una operación importante requería la aprobación previa por parte del Protectorado. Del 2012 adelante solo hace falta que la fundación presente al Protectorado un documento donde haga constar que la operación que quiere realizar es en beneficio de la misma fundación y que tiene la aprobación del patronato.

Qué puede implicar la pérdida del sistema de autorización previa en casos en que los patrones se apartan del fin fundacional? Para María Elena Lauroba, ex-directora general de Derecho y Entidades Jurídicas, “los hace la vida más fácil. Si yo tengo ganas de beneficiarme de la fundación solo tengo que decir lo que no haré nada y estoy libre de toda culpa’; es mucho más fácil que ir al Protectorado y pedir permiso”. Ferrer coincide, pero a la vez alerta  de que, si una fundación falsea una declaración responsable, puede incurrir en vulneraciones del Código penal. En todo caso, concluye Bernadí, “tanto en un modelo ex-ante como en un modelo de control ex post, sería bueno que la Administración dispusiera de medios suficientes para llevar a cabo de manera eficaz y eficiente esta función de control de las fundaciones”.

 

 

 

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